В затратный подход при оценке недвижимого имущества

Затратный подход в оценке недвижимости

В настоящее время вопросы, связанные с недвижимостью, являются актуальными в любой сфере, потому что она являются основой не только экономической деятельности, но и социально-культурной. Развитие специфичного рынка недвижимого имущества имеет едва ли не коренное значение для юридических и физических лиц, играет большую роль в сфере инвестирования и кредитования. Сегодня используется несколько методик для оценки недвижимого имущества, в этой статье будет рассмотрен затратный подход.

Основная суть затратного подхода в оценке недвижимости

Метод этот можно объяснить как подход, при котором плата за определенный объект не больше стоимости его возведения по новым ценам. Исходя из определения, можно сделать вывод, что он больше всего оправдывает себя при сделках с новыми объектами. Формула подхода заключается в разности между стоимостью всего воспроизводства объекта и суммой износов, после к этой величине прибавляют реальную цену участка земли.

Стоимость всего воспроизводства объекта часто меняют на стоимость замещения. Стоит пояснить эти два значения. Первое представляет собой цену строительства абсолютно идентичного объекта из тех же материалов, но с учетом затрат на данный временной промежуток. Второй же являет собой стоимость строительства похожего объекта по своему назначению, но уже с использованием современных материалов.

Для чего используется затратный подход в оценке недвижимости?

  1. Во-первых, для того чтобы принять максимально верное решение при воспроизведении пристройки или какой-либо реконструкции, то есть он является методом определения экономической целесообразности определенного строительства.
  2. Во-вторых, подход может стать вектором определения количества построек, а также используется для избегания избыточности.
  3. В-третьих, он может являться аргументом при определении плана инвестирования, его технико-экономическим элементом.
  4. В-четвертых, затратный подход в оценке недвижимости необходим при экспертизе страхования или для налогообложения, после каких-либо стихийных бедствий, для определения целесообразности реконструкции зданий, а также нужного вида использования конкретного участка.

Однако в нем есть и ряд минусов, среди которых огромные трудности с определением износа, особенно если речь идет об объекте возрастом старше 10 лет, также подход не может отразить варианты прогнозируемого дохода.

Этапы затратного подхода

Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько стадий:

  1. Полный осмотр определенного строительного объекта анализ и систематизация всей имеющейся документации (на данном этапе анализируются всевозможные отчеты, сметы и прочие документы).
  2. Составление и определение суммы полного воспроизводства или суммы замещения (определение первого «слагаемого» в формуле расчета затратного подхода).
  3. Определение износа всех видов физического, внешнего и функционального.
  4. Расчет всего износа, исходя из суммы полного воспроизводства в целях определения стоимости зданий/сооружений.
  5. Определение стоимости конкретного участка земли с учетом затрат на его благоустройство.
  6. Определение и расчет единой оценки имущества, которая является суммой полной стоимости участка земли, затрат на его благоустройство и цены зданий/сооружений.

Стоит отметить, что точность затратного подхода в оценке недвижимости и его достоверность напрямую зависят от стоимости зданий. При этом нужно правильно и максимально близко определить стоимость износа, а также провести сравнительный анализ земли. Сегодня покупатель превосходно информирован о предложениях различных строительных компаний, как следствие, не будет платить более той цены, за какую может купить аналогичный объект недвижимости.

Благодаря этому в сложных условиях рыночной экономики такой подход можно назвать наиболее предпочтительным, но только для относительно новых зданий, так как он является необходимым показателем развития экономики как предприятия в частности, так и рынка в целом.

Осуществить оценку недвижимости по затратному подходу смогут оценщики нашей организации. Предварительно проконсультировавшись с клиентом, они максимально точно определят стоимость недвижимого имущества, взяв в учет и ключевые его особенности, и невзрачные мелочи. Обращайтесь, ждем вас!

Вам также может быть интересно Решение проблем кадастровой оценки Оценка земли для нотариуса Что такое гудвилл и как оценить деловую репутацию компании Оценка для страхования недвижимости

©, 2001-2018 merc-ocenka.ru - All right reserved

Наши адреса: м.Курская, м.Чкаловская, ул. Земляной вал, дом 7, офис 510

м.Третьяковская, м.Полянка, Пыжевский переулок, дом 7 корпус 2

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, ненадлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объёмно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей.

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни),

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизии. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, влияющими на его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста. Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни.

По методу экономического возраста (методу срока жизни) величина совокупного износа определяется как частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания. При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

- устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение которого экономически оправдано - затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в результате этого устранения,

- неустранимый физический износ - износ, затраты на устранение которого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта (образно говоря, овчинка выделки не стоит),

- устранимый моральный (функциональный) износ,

- неустранимый моральный (функциональный) износ,

- экономический (внешний) износ (устаревание) - по определению является практически неустранимым, единственный способ его устранения -изменение внешнего окружения, что в большинстве случаев представляется неразрешимой задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования всех трёх подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трёх подходов. Таким образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может быть как одна величина, так и диапазон величин стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

  • оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ,
  • учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации,
  • правило «замещения»,

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

  • Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем,
  • Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
    1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков,
    2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.),
    3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются,
  • Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
  • Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости,
  • Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод,

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

  1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки,
  2. определение прибыли предпринимателя,
  3. определение и калькуляция уровня износа,
  4. определение стоимости земли,
  5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

  • в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
  • определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
  • для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства),
  • для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством,
  • расчет стоимости для страхования строения,
  • для ежегодной оценки основных фондов.
  • при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость - некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

  • проект сооружения,
  • актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

  • стоимостное выражение строительных операций,
  • монтажные операции,
  • затраты на покупку оборудования,
  • другие затраты.

Затратный подход: основные особенности

Затратный подход это основной способ определения рыночной стоимости как движимого, так и недвижимого имущества. Этот способ основан на принципе замещения, то есть цена будет считаться завышенной, если сумма сделки будет выше, чем если бы заинтересованное лицо приобрело имущество со схожими характеристиками, но по меньшей цене.

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Этапы затратного подхода

  • Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
  • Определение прибыли, которую приносит объект
  • Расчет суммы на возведение похожего объекта
  • Расчет внешнего и физического износа
  • Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.

Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания.

С другой стороны, при оценке типовых зданий затратный подход является очень удобным инструментом и его часто используют при оценке школ, зданий спецназначения, вокзалов. При оценке незавершенного строительства или для определения оптимального использования земельного участка также в основном используется затратный подход.

При расчете стоимости строительства используются 4 основных метода: разбивка на компоненты, индексный метод, количественное обследование и метод сравнительной единицы. Смета, которая составляется при использовании метода количественного обследования, включает в себя все виды работ, коммунальные услуги, средства механизации, строительные материалы и прочие накладные расходы.

Это достаточно трудоемкий метод, но, тем не менее, он является наиболее точным. Затратный подход используется при определении стоимости любой недвижимости, однако применять его следует с учетом многочисленных факторов, так как в некоторых случаях полученная цена на недвижимое имущество будет некорректной.

Затратный подход. Видео

3 комментариев

Работаю риэлтором, в своей практике не раз применяла затратный подход при оценке недвижимости. В некоторых случаях этот метод оценки очень эффективен, но требует учета огромного количества факторов.

Нас как- то попросили оценить рыночную стоимость нескольких старых школ в районе. И очень удобно было в этом случае применить затратный подход, который даёт возможность сделать точный расчёт.

Такой подход очень удобен и для недвижимости и для бизнеса (лучше чем любая смета и бизнес-план). Почему? Именно затраты помогают оценить рентабельность собственного капитала и риски.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Оценка недвижимости: затратный подход

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения —, издержками на создание современного объекта —, аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: рыночную стоимость земельного участка,восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения, величину накопленного совокупного износа объекта,рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

Методы оценки недвижимости

При этом объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная здания для получения остаточной стоимости.

Подходы и методы оценки объекта недвижимости Key

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его.

Суть метода капитализации доходов определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула: C=NOI/Rk где

C стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI Чистый операционный доход или ЧОД (англ.

Определение стоимости участка земли

входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния, функционального или технического устаревания, экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.

Затратный подход к оценке недвижимого имущества

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 1).

Рис. 1. Этапы проведения оценки

Методы расчёта Снс:

метод сравнительной стоимости единицы исп-ся единичные скорректированнык укрупнённые показатели затрат на создание аналогичных объектов Снс = ПрямИздерКосвИздерПрибПредп погрешность =20

метод ст-ти укрупнённых элементов суммирование затрат на созд-е основных элементов по справочникам КО-ИНВЕСТ погрешность =10

Метод количественного анализа пересчёт полной сметы затрат на создание погрешность = 5

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 2.

Таблица 2. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: