Инвестиционная схема строительства

Инвестиционная схема строительства

Для НПФ и других институциональных инвесторов

Инвестирование в строительство малоэтажных домов

Данная схема инвестирования в недвижимость предназначена, прежде всего, для частных инвесторов, а также может использоваться как схема продаж компаниями-застройщиками.

Инвестор создает юридическое лицо и закачивает в него денежные средства в виде вклада в уставный капитал или займа. Средства Инвестора через данное юридическое лицо инвестируются в строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей продажей квартир в рассрочку по программе «Аренда с выкупом».

Компания Инвестора вкладывает денежные средства в строительство малоэтажных многоквартирных домов. Строительство осуществляет компания НДМС или строительные компании-партнеры, собственником квартир становится компания Инвестора. Параллельно со строительством Компания НДМС осуществляет поиск покупателей на строящиеся квартиры и от имени компании Инвестора заключает с ними договора о продаже квартир в рассрочку по программе Аренда с выкупом, в соответствии с которыми Покупатели осуществляют ежемесячные платежи. После заключения договоров с покупателями Компания НДМС сопровождает его исполнение на протяжении всего срока действия договора: осуществляет взаимодействие с покупателями, контроль поступления платежей, при необходимости - ведет претензионную работу. За свою работу Компания НДМС получает агентское вознаграждение непосредственно от компании Инвестора.

Доход Инвестора складывается из ежемесячных платежей Покупателей за вычетом агентского вознаграждения Компании НДМС.

Ожидаемая доходность для инвестора составляет 21-23 годовых.

Возможна продажа юридического лица (или доли в нем) иному инвестору.

Кто такой инвестор

Кто такой инвестор и генеральный инвестор строительства

Инвестор &ndash, тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, с целью получения прибыли. Строительство может завершиться успешно, и тогда инвестор имеет возможность продать то, во что инвестировал свои деньги и получить прибыль.

Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.

«,Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства»,, по сути, является не покупкой, а инвестированием в строительство. И «,покупатель квартиры в новостройке»,, по сути, является не покупателем, а инвестором: он не покупает квартиру, а инвестирует в строительство.

Кто такой генеральный инвестор строительства?

Генеральный инвестор &ndash, инвестор, на деньги которого начато строительство. Он оплатил приобретение в собственность или оплатил аренду земельного участка, оплатил подготовку разрешительной документации.

Генеральный инвестор отличается от обычного инвестора тем, что на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование.

Либо он обеспечивает это финансирование своими деньгами, либо привлекая деньги соинвесторов, либо передает подрядным организациям права на строящиеся квадратные метры строящейся недвижимости.

Генеральный инвестор может привлекать деньги для строительства, получая кредиты в банках и иных кредитных учреждениях.

Генеральный инвестор, зачастую, является также застройщиком, то есть, не только участвует деньгами в строительстве нового объекта, но и является собственником (или арендатором) земельного участка, на котором ведется строительство.

Этот текст разрешается перепечатывать

Новое на форумах По ипотеке:

Заграничная недвижимость:

По недвижимости Москвы:

Новостная лента от mos-kva.ru Статьи по ипотеке и недвижимости Новое в блогах

Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл ФС77-43152 от 21 декабря 2010 г.

Инвестиционная деятельность

Инвестиционная деятельность в области капитального строительства, в широком понимании этого термина, может быть охарактеризована как объединение вкладов нескольких лиц в строительство или реконструкцию объекта недвижимости.

При этом вкладами могут являться как денежные средства, так и земельные участки под застройку (объекты под реконструкцию). В случае участия в инвестиционной деятельности государственных органов или муниципальных образований их вклад зачастую сводится к выполнению действий по предоставлению участков , выдаче необходимых разрешений и т.д., изначально входящих в их полномочия.

При этом спецификой инвестиционной деятельности в строительстве является приобретение ее участниками прав на создаваемое недвижимое имущество в оговоренных частях.

Несмотря на то, что инвестиционные договоры между коммерческими структурами и государственными (муниципальными) органами , а также между коммерческим структурами о совместном возведении объектов недвижимости с последующим разделом площадей на практике встречаются достаточно часто, отсутствует единое законодательное регулирование таких договоров.

В связи с этим часто возникают споры о разделе объекта инвестиционной деятельности. Это возможно как в случае, когда инвестиционный проект надлежаще завершен, но стороны не могут договориться, какие именно площади подлежат выделению каждой из них, так и в случае срыва реализации инвестиционного проекта (в том числе при банкротстве одного из его участников), когда сторонами был создан объект незавершённого строительства.

Так, общие положения законодательства об инвестиционной деятельности носят рамочный характер и практически не содержат конкретных положений об инвестициях при реализации строительных проектов.

Единственным детально регламентированным видом инвестиционных договоров в сфере строительства является договор долевого участия в строительстве , предназначенный, в первую очередь, для инвестирования средств граждан - конечных покупателей в строительство жилья.

В остальных случаях привлечение инвестиций в строительство регулируется общими положениями гражданского законодательства с учетом обширной судебной практики.

При этом ряд иных видов договоров также затрагивают инвестиционные отношения в сфере строительства.

Так, градостроительным законодательством предусмотрены договоры о комплексном освоении территории и о развитии застроенной территории , которые содержат, в том числе, положения об инвестициях сторон в создание коммунальной, социальной и иной инфраструктуры для возводимой застройки.

Правовой центр «Два М» имеет значительный опыт сопровождения инвестиционных строительных проектов, в том числе, в области жилищного строительства. Готовы оказать различные виды услуг на всех этапах подготовки и реализации инвестиционных проектов в строительстве, в том числе осуществляемых с государственным или муниципальным участием, либо с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. При этом мы осуществляем сопровождение инвестиционных проектов комплексно, всесторонне оценивая ситуацию с точки зрения гражданского, земельного, градостроительного, корпоративного и налогового законодательства. Мы готовы оказать следующие услуги:

  • экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта в строительстве с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности,
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы,
  • консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства,
  • составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта,
  • представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта,
  • участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта,
  • представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Проектное финансирование строительства

Проектное финансирование строительства является новой схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование.

Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение.

Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 процентов затрат на реализацию проекта.

Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Преимущества проектного финансирования строительства

А. При проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом.

Б. Проектное финансирование строительства может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект.

В. Процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования существенно больше.

Г. Для получения проектного финансирования не нужно предоставлять залог, то есть отвлекать из бизнеса значительные активы.

Особенности проектного финансирования строительства

В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства.

А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Проектное финансирование строительства связано с реализацией масштабных проектов и управлением значительными денежными потоками. Наша компания предлагает услуги финансового консультирования при получении и сопровождении проектного финансирования.

разработка финансовой модели и бизнес-плана проекта строительства,

поиск потенциальных кредиторов в банковском секторе,

согласование условий кредитных и залоговых договоров,

ведение переговоров в ходе проектного финансирования строительства,

составление необходимых отчетов для банка

ГК «Финансы и Кредит»

Юридический адрес: 121087, г. Москва, ул. Барклая, д. 6, стр. 5

Фактический адрес: 121087, г. Москва, ул. Барклая, д. 6, стр. 5

Тел.: 7 (499) 500 70 21, 7 915 415 70 00

в Московский банк ПАО Сбербанк России г. Москва

Генеральный директор Казаев Сергей Николаевич

Инвестиционная деятельность

Инвестиционная деятельность в области капитального строительства, в широком понимании этого термина, может быть охарактеризована как объединение вкладов нескольких лиц в строительство или реконструкцию объекта недвижимости.

При этом вкладами могут являться как денежные средства, так и земельные участки под застройку (объекты под реконструкцию). В случае участия в инвестиционной деятельности государственных органов или муниципальных образований их вклад зачастую сводится к выполнению действий по предоставлению участков , выдаче необходимых разрешений и т.д., изначально входящих в их полномочия.

При этом спецификой инвестиционной деятельности в строительстве является приобретение ее участниками прав на создаваемое недвижимое имущество в оговоренных частях.

Несмотря на то, что инвестиционные договоры между коммерческими структурами и государственными (муниципальными) органами , а также между коммерческим структурами о совместном возведении объектов недвижимости с последующим разделом площадей на практике встречаются достаточно часто, отсутствует единое законодательное регулирование таких договоров.

В связи с этим часто возникают споры о разделе объекта инвестиционной деятельности. Это возможно как в случае, когда инвестиционный проект надлежаще завершен, но стороны не могут договориться, какие именно площади подлежат выделению каждой из них, так и в случае срыва реализации инвестиционного проекта (в том числе при банкротстве одного из его участников), когда сторонами был создан объект незавершённого строительства.

Так, общие положения законодательства об инвестиционной деятельности носят рамочный характер и практически не содержат конкретных положений об инвестициях при реализации строительных проектов.

Единственным детально регламентированным видом инвестиционных договоров в сфере строительства является договор долевого участия в строительстве , предназначенный, в первую очередь, для инвестирования средств граждан - конечных покупателей в строительство жилья.

В остальных случаях привлечение инвестиций в строительство регулируется общими положениями гражданского законодательства с учетом обширной судебной практики.

При этом ряд иных видов договоров также затрагивают инвестиционные отношения в сфере строительства.

Так, градостроительным законодательством предусмотрены договоры о комплексном освоении территории и о развитии застроенной территории , которые содержат, в том числе, положения об инвестициях сторон в создание коммунальной, социальной и иной инфраструктуры для возводимой застройки.

Правовой центр «Два М» имеет значительный опыт сопровождения инвестиционных строительных проектов, в том числе, в области жилищного строительства. Готовы оказать различные виды услуг на всех этапах подготовки и реализации инвестиционных проектов в строительстве, в том числе осуществляемых с государственным или муниципальным участием, либо с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. При этом мы осуществляем сопровождение инвестиционных проектов комплексно, всесторонне оценивая ситуацию с точки зрения гражданского, земельного, градостроительного, корпоративного и налогового законодательства. Мы готовы оказать следующие услуги:

  • экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта в строительстве с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности,
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы,
  • консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства,
  • составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта,
  • представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта,
  • участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта,
  • представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Инвестиционная схема строительства

оплату жилья в рассрочку, когда инвестиционная часть стоимости жилья (первый взнос) составляет 4060, а оставшиеся 6040 покупатель оплачивает в рассрочку в течение 23 лет, что является элементом ипотеки,

поэтапную оплату инвестиций, при которой инвестиционные взносы распределяются во времени не пропорционально декларируемым временным интервалам строительства (месяцам, кварталам), а по степени готовности жилого дома. Этапы оплаты «привязываются» к укрупненным видимым изменениям в строительстве жилого дома, таким, как завершение работ нулевого цикла, завершение строительства определенных этажей, отделка фасада, остекление, внутренняя отделка и т.д. За рубежом, например, существует универсальное правило работы с долевыми схемами - принцип второго этажа: включаться в процесс инвестирования строительства менее рискованно, когда коробка дома поднялась не менее, чем на два этажа.

где F - совокупные затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов К и средств дольщиков D.

1.1. Ценовой фактор (цена 1 м1 общей площади доли жилья),

1.2.1. Месторасположение жилого дома:

1.2.1.1. Близость к центру города,

1.2.1.2. Транспортная оснащенность района:

1.2.1.3. Экологические характеристики района,

1.2.1.4. Инфраструктура района:

1.2.1.5. Социальный статус района,

1.2.2.1. Наличие парковочных мест:

1.2.2.2. Инфраструктура нежилых помещений,

1.2.2.3. Охрана дома и прилегающей территории,

1.2.2.4. Строительный материал, используемый при возведении стен жилого дома,

1.2.2.5. Отделка мест общего пользования,

1.2.2.6. Качество (технические параметры) лифтового и прочего инженерного оборудования,

1.2.2.7. Наличие современных средств коммуникаций,

1.2.2.8. Благоустройство и размер придомовой территории,

1.2.2.9. Привлекательность фасада здания,

1.2.2.10. Стоимость эксплуатации дома (ежемесячные платежи за 1 м1 площади квартиры),

1.2.3.1. Объемно-планировочное решение,

1.2.3.2. Возможность перепланировки,

1.2.3.3. Возможность выбора варианта отделки,

1.2.3.4. Вид из окна,

1.2.3.5. Качество инженерного оборудования,

1.2.3.6. Материал и свойства окон,

1.3.1. Каналы привлечения инвестиций в строительство,

1.3.2. Качество работы участников выбранного канала,

1.4.1. Организация рекламной компании:

1.4.1.1. Затраты на рекламу,

1.4.1.2. Эффект от рекламы,

1.4.2.1. Схемы привлечения инвестиций,

1.4.2.2. Доступность информации для инвесторов о компании и протекании инвестиционно-строительной деятельности на любом этапе реализации проекта,

1.4.2.3. Наличие гарантий защиты интересов инвесторов,

1.4.2.4. Возможность и условия возврата инвестиций на любом этапе реализации проекта,

1.4.2.5. Стимулирование участников выбранного канала привлечения инвестиций,

1.4.3. Мероприятия по организации общественного мнения.

2.2. Показатели конкурентоспособности предложений:

2.3. Активность компаний-конкурентов на рынке.

4.1. Готовность дома (в ),

4.2. Декларируемый срок сдачи дома,

4.3. Состояние привлечения инвестиций (продаж).

3.1. Стадия развития рынка,

3.2. Сезонные колебания спроса.

5.1. Динамика уровня доходов населения,

5.2. Возможность альтернативного эффективного использования капитала.

6.1. Вероятность смены направления политического курса,

6.2. Принятие отдельных законодательных актов.

7.1. Привлекательность для будущих владельцев квартир проживания в рассматриваемой категории жилья.

8.1. Привлекательность условий реализации проекта для иностранных инвестиций.

аспирант Московского государственного индустриального университета

Источник: Экономика строительства,

ежемесячный научный, производственный журнал 7/2001г.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: