Доп соглашение к договору купли-продажи недвижимости

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи квартиры —, длительный многоуровневый процесс, который может быть отягчен различного рода обстоятельствами, к которому стороны сделки обязаны подготовиться. С этой целью и оформляется дополнительное соглашение.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи и каковы её основные функции, как правильно составить такой документ, как выглядит образец, а также о необходимости его регистрации.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры является документом, который изменяет, дополняет или отменяет какие-то пункты договора купли-продажи. Иначе говоря, он является частью его дополнительной частью, игнорировать которую нельзя.

Однако, дополнительное соглашение может отменить далеко не все пункты основного документа, например, пункт «,оказание услуг на платной основе», с помощью ДС не сможет превратиться в «,оказание услуг на бесплатной основе»,.

Когда требуется составлять?

Потребность в составлении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости возникает в следующих случаях:

  • изначальный собственник квартиры передумал её продавать,
  • потенциальный покупатель объекта недвижимости передумал её покупать,
  • потенциальный покупатель не смог собрать нужную для покупки объекта недвижимости денежной суммы или получил меньше требуемой,
  • неожиданно появились другие собственники, имеющие законные права на квартиру,
  • выяснилось, что продавец квартиры не погасил задолженности по ЖКХ или квартплате/заложил её/на неё наложен арест или запрет на продажу и т.д.,
  • одна из сторон сделки нарушила условия договора,
  • произошла девальвация рубля и «,ценник», на недвижимость резко подскочил,

При наличии одной из перечисленных причин стороны сделки приходят к решению о составлении дополнительного соглашения, в соответствии с которым сделка купли-продажи будет расторгнута.

Кроме того ДС может быть оформлено и в одностороннем порядке, по инициативе одной стороны, при условии, что возможность осуществления подобного действия прописана в основном договоре. Для составления соглашения без согласия второй стороны требуется обратиться в судебную инстанцию, в которой будет принято решение об аннулировании сделки и выплате компенсации пострадавшей стороне.

Если заключить дополнительное соглашение не против обе стороны, в него вносятся изменения касательного договора купли-продажи (новые даты внесения аванса, новая стоимость недвижимого объекта и проч.).

Как составить?

При составлении дополнительного соглашения следует придерживаться следующей структуры:

  • дата и точный адрес составления документа,
  • дата составления,
  • реквизиты стороны (ФИО, их доверенные стороны (при наличии)),
  • перечисление пунктов о дополнениях, изменениях или отмене отдельных пунктов договора купли-продажи,
  • подписи сторон соглашения.

Нотариально заверять документ не нужно, но если одна из сторон этого хочет, заверение может быть произведено.

Образец соглашения

Ниже вы можете скачать образец дополнительного соглашения:

Нужно ли регистрировать документ?

Регистрация дополнительного соглашения не является обязательной процедурой, однако может быть осуществлена по обоюдному желанию сторон.

Для регистрации документа требуется подготовить следующий перечень документов:

  • Оригинал договора купли-продажи (в трех экземплярах),
  • Оригинал дополнительного соглашения (в трех экземплярах),
  • Акт приема-передачи (в трех экземплярах),
  • Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
  • Свидетельство, подтверждающие право собственности на объект недвижимости и другие правоустанавливающие документы (при наличии),
  • Кадастровый паспорт,
  • Справка о стоимости квартиры,
  • Письменное согласие второго собственника квартиры на её продажу,
  • Для юр.лиц: ксерокопии учредительных документов: ОГРН, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (выданная не позднее тридцати дней назад), приказ о назначении руководителя, письменное решение о заключении дополнительного соглашения.

В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения. Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена. Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества? Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008, ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.

Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).

Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).

Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Следует отметить, что согласно п. 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила), сведения о цене возмездной сделки об отчуждении, на основании которой переходит право собственности, вносятся в записи подраздела II-1 указанного реестра. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни приведенные Правила не устанавливают обязанности сторон договора информировать регистрирующий орган об изменении условий сделки об отчуждении недвижимого имущества и представлять в указанный орган дополнительное соглашение, изменяющее такие условия.

ООО НПП ГАРАНТ-СЕРВИС, 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания Гарант и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Закон РАА

Соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи

Соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной,
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При изменении (расторжении) договора по соглашению сторон должен применяться порядок заключения соответствующего договора, а также соблюдаться требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку форма соглашения должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК). Правда, законом, иным правовым актом или договором могут быть предусмотрены иные требования к форме соглашения об изменении и расторжении договора.

Соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи

Соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи

Город Москва, РФ

Девятнадцатого мая две тысячи _________ года

Мы, ЗИНИНА СВЕТЛАНА ИВАНОВНА, 07.07.1977 г.р., паспорт 07 07 777367, выдан ПВС УВД _______ округа гор. Москвы 01.11.2002 г., код подразделения 212-001, прож.: гор. Москва, ул. Титаровская, дом 49, и КАЗАНЦЕВА ИРИНА НИКОЛАЕВНА, 11.11.1971 г.р., паспорт 01 01 111666, выдан ПВС УВД ___________ округа гор. Москвы 01.01.2001 г., код подразделения 212-111, прож.: гор. Москва, ул. Калинина, дом 26, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. В заключенный нами и удостоверенный Русиновой Е.Л., нотариусом нотариального округа гор. Москвы 22.02.2003 г. по реестру за 123 Договор купли-продажи мы настоящим Соглашением вносим изменения относительно пункта 3 вышеуказанного Договора, в связи с чем п. 3 договора читать в следующей редакции:

Отчуждаемое недвижимое имущество строения —, проданы за 226800 (двести двадцать шесть тысяч восемьсот) руб., что соответствует _______ (______________) долларов США по курсу к рублю, согласованному сторонами на день расчета, из которых 1/2 (одна вторая) доля в праве собственности на жилой дом продана на 220000 (двести двадцать тысяч) руб., а 1/2 (одна вторая) доля в праве собственности на два сарая, гараж, ограждения и сооружения проданы за 6800 (шесть тысяч восемьсот) руб., при этом 10000 (десять тысяч) руб. переданы Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора, а 216800 (двести шестнадцать тысяч восемьсот) руб. переданы Покупателем Продавцу полностью при подписании настоящего договора.

  • Стороны Соглашения в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими соглашения, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  • Расходы по совершению настоящего соглашения оплачивает Казанцева Ирина Николаевна.
  • Настоящее Соглашение составлено и подписано сторонами в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариальной конторы нотариального округа гор. Москвы, РФ, по адресу: гор. Москва, ул. Красная, 1, а остальные экземпляры выдаются сторонам.
  • Текст настоящего соглашения сторонам нотариусом прочитан вслух.

    Гор. Москва, РФ, девятнадцатого мая две тысячи ____________ года.

    Настоящее соглашение удостоверено мной, Русиновой Еленой Леонидовной, нотариусом нотариального округа гор. Москвы, РФ.

    Соглашение подписано сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность проверена.

    Дополнительное соглашение к договору купли-продажи предприятия об установлении цены на излишне переданное по договору имущество

    ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ к договору купли-продажи предприятия от ____________ ___ г. N __________

    _____________________, именуем__ в дальнейшем Продавец, в лице ________________, действующ___ на основании _______________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Покупатель, в лице ________________, действующ___ на основании _______________, с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли-продажи предприятия от ____________ ___ г. N __________ (далее - Договор) о нижеследующем:

    1. В связи с передачей Продавцом Покупателю имущества дополнительно к указанному в п. _______ Договора добавить в Договор пп. ___________ следующего содержания:

    2. Общая стоимость дополнительно переданного имущества составляет ________ (_________) рублей и выплачивается в следующем порядке: __________________.

    3. Передачу имущества, указанного в п. 1 настоящего дополнительного соглашения, осуществить по дополнительному передаточному акту.

    Вариант: включить в передаточный акт от ________________ ____ г.

    4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и является неотъемлемой частью Договора N _____ от _____________ ____ г.

    5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и подписано уполномоченными представителями обеих сторон.

    Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец и бланк

    Когда процедура купли-продажи имущества переходит в активную стадию, и у продавца, и у покупателя могут возникнуть ряд вопросов, способных откладывать момент полного расчета, а то и вовсе существенно повлиять на него.

    Для того, чтобы документально зафиксировать возможные в будущем условия обстоятельств, между продавцом и покупателем принято заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта.

    Что это такое и зачем нужно?

    Дополнительным соглашением к договору купли-продажи квартиры (далее ДС) является тип сопутствующего документа, который содержит в себе все изменения и коррективы, возможные по условиям, прописанным в основном договоре купли-продажи.

    В его полномочиях дополнять основное соглашение, отменять некоторые условия сделки, а иногда аннулировать и весь договор.

    Заключение допсоглашения к договору купли-продажи на законодательном уровне регламентируется Гражданским и Гражданско-процессуальным кодексами РФ, как продолжение основного документа правовых взаимоотношений.

    Дополнительное соглашение может понадобиться по ряду причин:

    • если продавец внезапно отказывается продавать квартиру, или покупатель отменяет покупку по личным обстоятельствам,
    • если есть вероятность, что на момент полного расчета у покупателя не будет необходимой суммы в полном объеме,
    • если происходит изменение цен на недвижимость в данном конкретном регионе, изменение курса валют и пр.,
    • если до момента совершения сделки всплывает информация о долговых обязательствах ее владельца-продавца: аресте, залоге, неоплаченных коммунальных счетах, правах на квартиру третьих лиц,
    • если одна из сторон не выполняет условия основного соглашения.

    Опасности такого соглашения

    Если до момента заселения или передачи суммы денег происходит один из упомянутых выше случав, и при этом, его возможность прописана в доп соглашении, основной договор расторгается без каких-либо рисков для обеих сторон.

    Заключая ДС, важным будет и дополнительная консультация с юристом и нотариусом.

    Главная опасность при заключении дополнительного соглашения не уделить внимание всем пояснениям к пунктам, которые имеют двусмысленное прочтение, по такой схеме часто орудуют квартирные мошенники.

    Результат в виде потери значительных сумм, или даже целой квартиры является реальным итогом халатного отношения к составлению договорной документации в процессе купли-продажи.

    Когда и как заключается?

    Дополнительное соглашение должны заключать стороны-фигуранты основного договора.

    Его оформление также должно проводиться под руководством нотариуса, либо же в агентстве недвижимости, где составлялся основной документ купли-продажи.

    Перед процедурой следует еще раз проверить объект и право собственности на него в официальных инстанциях: ЖЭКе и других коммунальных службах, а также проверить право подписанта в паспортном столе.

    Документ ДС должен соответствовать требованиям ГК и ГПК РФ, и составляться в двух экземплярах. В документе обязательно указывается факт ознакомления сторон с содержанием статей 424, 450-453, 475, 555, 557 Гражданского кодекса РФ.

    Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

    В допсоглашении должны указываться следующие сведения:

    • дата и место подписания документа,
    • дата заключения основного договора купли-продажи,
    • данные физических (юридических) лиц сторон,
    • обновленные пункты с дополнительными/откорректированными положениями,
    • подписи сторон, заключающих ДС.

    Сопутствующая документация

    К дополнительному соглашению должны прилагаться следующие документы:

    • протокол с зафиксированными разногласиями сторон-подписантов в конкретных пунктах основного договора,
    • справки, аргументирующие возникновение разногласий,
    • судебные решения, акты административных инстанций,
    • заявление, письменные обращения сторон, в т.ч. и между ними.

    Необходимо ли регистрировать документ?

    Если стороны изъявляют желание зарегистрировать допсоглашение, они должны подготовить следующие документы:

    • основной договор (3 образца оригинала),
    • дополнительное соглашение (3 образца оригинала),
    • чек об оплате госпошлины (до 1 тыс. руб. для физлиц, до 15 тыс. руб. для юридических лиц),
    • правоустанавливающий документ на квартиру,
    • кадастровый паспорт и экспликация,
    • согласие жены/мужа продающей стороны на заключение сделки (заверенное нотариусом).

    Если подписант одной из сторон юридическое лицо, при регистрации подаются также учредительные документы компании (копии), а также документы плательщика налогов.

    Регистрируют ДС на протяжении 30 дней с момента подачи всех документов.

    Соблюдение всех норм при составлении допсоглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судебных тяжб, возможных рисков в виде утраченных денег, и даже потери всего имущества.

    Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении сроков оплаты

    Бланк документа

    Скачать образец документа

    • Соглашение: образцы (Полный перечень документов)
    • Поиск по фразе «,Соглашение», по всему сайту
    • «,Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении сроков оплаты»,.doc
    • Скачано документов
    • Налоговые каникулы в 2017 году новое
    • Календарь выходных и праздников 2017 года
    • Регистрация малого бизнеса полезно
    • Прожиточный минимум и потребительская корзина в России
    • Таблица кодов ОКВЭД
    • Минимальный размер оплаты труда: размеры, таблицы, пояснения
    • Договоры
    • Все документы

    Получите бесплатную юридическую консультацию по телефону прямо сейчас:

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: