Договор купли продажи квартиры по праву наследования

Особенности продажи имущества, полученного по наследству

Продажа наследства, вне зависимости от типа имущества, может быть осуществлена только после того, как будет оформлено право собственности. После того, как будут законно установлены права на данное имущество и проведена регистрация государственного уровня на недвижимость или транспортное средство, может быть осуществлена продажа наследства.

Документы, необходимые для продажи недвижимости

Для того, чтобы осуществить процесс продажи недвижимости, в частности квартиры, которая является наследственным имуществом, необходимо собрать следующие документы:

  • документ, который является подтверждение наследственного права,
  • документ, который подтверждает регистрацию прав и который имеет юридическую силу,
  • в случае, если продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется супругами, у которых был составлен брачный контракт и наследство считается общей собственностью, необходим документ и согласие второй стороны на совершение сделки продажи,
  • паспорт на данную недвижимую площадь,
  • документ, который подтверждает отсутствие каких-либо долгов по коммунальным платежам,
  • договор купли продажи наследства.

Договор купли продажи квартиры по наследству будет считаться заключенным, как только будет завершен процесс государственной регистрации. Перед продажей недвижимости, которая была получена по наследству, необходимо заранее получить документы, в которых указано, что иные лица, имеющие права на данную недвижимость, отказываются от них.

Продажа квартиры: какой налог уплачивается?

На территории РФ налогом не облагается имущество, которое переходит по наследству. Однако, остальные манипуляции с данным имуществом подлежат уплате определенных налогов. При реализации имущества, правообладатель должен уплатить налог с продажи наследства. Налоговая база представляет собой оценку имущества (ее инвентаризационную стоимость), по состоянию на 1.01 каждого года.

Налог при продаже квартиры по наследству составляет 13. На сегодняшний день у продавца квартиры есть право использовать один из предоставленных законом вычетов:

  • в ситуации, когда квартира, полученная по наследству до момента продажи, находилась в собственности менее 3 лет. Сумма вычета от реализации данной недвижимости не может превышать 1 млн. рублей.
  • в ситуации, когда осуществляется продажа квартиры полученной по наследству, находившаяся в праве собственности от 3 лет и более. В данном случае у продавца есть право не уплачивать данный обязательный платеж.

Право собственности на жилую недвижимости начинает исчисляться тогда, когда умирает лицо, передавшее право собственности на данную недвижимость. Но есть ряд лиц, которые при продаже недвижимости налог на наследство не уплачивают &ndash, это физические лица, которые входят в перечень лиц, имеющих ряд налоговых льгот:

  • инвалиды I, II группы,
  • лица, которые получили инвалидность еще в детстве,
  • лица, старше порога пенсионного возраста и т.д.

Но для того, чтобы воспользоваться льготой и не платить налог после продажи квартиры, перешедшей по наследству, этим категориям лиц необходимо своевременно представить в налоговые органы ряд требуемых документов для получения льгот.

Налог на транспорт

По наследству можно получить не только объекты недвижимости, но и транспортное средство. Как только новый правообладатель пройдет государственную регистрацию автомобиля, его прямая обязанность будет заключаться в уплате транспортного налога. Прежде, чем осуществить продажу автомобиля, перешедшего по наследству, необходимо погасить все задолженности, если такое имеются.

Взимание налога осуществляется со всех граждан, которые являются официальными собственниками данного имущества. Размер налога за наследство после его продажи может быть рассчитан только налоговыми органами. На основе информации о данном автомобиле после того, как транспортное средство будет находиться на государственном учете.

Оценка имущества

Купля продажа наследства может быть осуществлена только при уплате всех обязательных государственных платежей. Для этого наследнику необходимо обладать информацией о сумме общей стоимости своей доли имущества. Продажа дома по наследству осуществляется на основе точной цены имущества.

Для этого понадобится пройти процедуру оценки стоимости у независимого эксперта и получить его заключение, помимо этого должны быть установлены рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимости, на основе которых можно будет законно производить продажу участка по наследству.

Оценку стоимости недвижимости могут произвести сотрудники отдела БТИ, за исключением оценки земельного участка. Для того, чтобы оценить стоимость недвижимого имущества, необходимо будет воспользоваться услугами независимых экспертов или юридических специалистов, которые имеют на проведение данной деятельности.

Продажа доли

Продажа доли наследства &ndash, это процесс, который имеет массу особенностей. При продаже недвижимости, перешедшей по наследству, преимущественное право на приобретение дои от квартиры или земельного участка, имеют другие лица, которые также обладают определенной долей данного недвижимого имущества.

Право на преимущественное приобретение жилья, при продаже наследства, срок нахождения, в праве собственности которого менее 3 лет, есть у лиц, которые участвую в долевом праве собственности имущества, в случае, если бы заключен договор мены. Если был составлен договор дарения, то данное право отсутствует.

При продаже права доли на наследство, лицам, которые не входят в круг других дольщиков, продавец должен оповестить об этом других владельцев и процесс продажи может быть совершен только со взаимного согласия.

Покупать ли наследственную квартиру?

Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной причине она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?

- Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?

Покупка квартиры, полученной по завещанию

Два года назад я купил &ldquo,наследственную квартиру&rdquo,, то есть доставшуюся по наследству и только спустя некоторое время понял, каким опасностям я подвергался. Интернет кишит историями обманов с такими квартирами, и я, проанализировав их, хочу поделиться.

Вступление в наследство по завещанию

Если хозяин квартиры оставил единственное завещание, тут споров практически не может быть. Особо ушлые наследники пытаются провести посмертную психиатрическую экспертизу, чтобы доказать, что наследодатель был сумасшедшим.

Обязательные наследники

&bull, Нетрудоспособные дети наследодателя

нетрудоспособные супруг или супруга наследодателя

Вступление в наследство по закону

Наследование по закону гораздо более сложный инструмент наследования. Все наследники делятся на очереди. Причем наследники каждой очереди могут наследовать квартиру, только ели физически не существует наследников предыдущей очереди. Ну или если наследники предыдущей очереди окажутся недостойными наследниками.

Очереди наследников

Наследники первой очереди- супруг, дети, родители (подробнее- ГК РФ, гл. 63)

Наследники второй очереди- братья и сестры, его дед и бабушка

Наследники третьей очереди- дяди и тети

Завещательный отказ

Нельзя обойти еще один серьезный момент- завещательный отказ. Наследодатель имеет право, отдав квартиру кому- то из наследников, обязать их предоставить право проживания в квартире определенному лицу (или нескольким лицам).

Подделка завещания

Жулики часто пользуются узкими моментами в законодательстве, поэтому случаи мошенничества здесь- не редкость. Когда появляется возможность получить серьезные деньги, такие понятия, как совесть отходят на второй план.

Иногда жулики делают поддельный договор дарения квартиры, датированный временем при жизни наследодателя. С таким договором выходит, что наследственая квартира не входит в наследственную массу.

Бывали случаи, когда после смерти наследодателя квартиру продают по поддельной доверенности или поддельному договору купли- продажи.

Очень часто бывали случаи, когда в доверие к одиноким, злоупотребляющим спиртным или поссорившимся с наследниками втирались жулики, спаивали владельцев квартир и принуждали переписать завещание на квартиру в свою пользу. Зачастую такие дела омрачаются убийствами.

Вступление в наследство- обратите внимание

Внимательно изучить историю квартиры- сколько человек было прописано, когда и кто был выписан

С кем конкретно жил наследодатель

состоял ли он в зарегистрированном браке

Есть ли у него дети, сколько их, оформлено ли завещание на всех или наследство получено по закону

Есть ли наследники с обязательной долей . Это нетрудоспособные дети супруг и родители

Покупка наследной квартиры- что важно

Проверьте наследодателя и его паспорт- не числится ли паспорт утерянным. О том, как проверить паспорт, посмотрите здесь.

Получите нотариальную копию свидетельства о смерти. Бывает, что человек не умер, а пропал без вести. Когда он вернется, может предъявить права на квартиру.

Если завещание получено не родственником, а посторонним человеком, внимательно ознакомьтесь не только с его документами, но и проверьте его возможно уголовное прошлое. История кишит случаями, когда рецидивисты занимаются темными квартирами буквально профессионально.

Нужно быть предельно внимательным, если квартира поступила в собственность сразу после вступления в наследство наследника.

Ни при каких обстоятельствах нельзя в договоре купли- продажи квартиры указывать заниженную стоимость.

Настоятельно советую застраховать титул сделки. Если страховая кампания, проверив квартиру, откажется от страхования титула, вам рисковать тоже незачем.

Как унаследовать муниципальную квартиру

Мониторинг экологии Московского региона

Калькулятор ипотеки

Консультация

График цен на жильё в Москве

Новости партнеров

Ближайшие события

Голосования

В каких городах Подмосковья предпочтительнее покупать квартиру?

Можно ли продать (или подарить) полученную по наследству квартиру не обращаясь в Росреестр за регистрацией своего права, как наследника (нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство)?

Право собственности наследника на принятое наследство, в том числе и на квартиру (как в Вашем случае), в соответствии с положениями действующего законодательтсва считается возникшим с момента открытия наследства и не зависит от момента государственной регистрации права наследника 1 .

Ранее закон прямо ограничивал право наследника на распоряжение имуществом, предоставляя ему с момента открытия наследства лишь право на произведение за счет наследственного имущества отдельных расходов, в том числе: затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны, на содержание граждан, находившихся на иждивении наследодателя, удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним и расходов, связанных с охраной наследственного имущества и по управлению им. Причем момент окончания подобного ограничения в правах законодатель связывал с истечением шестимесячного срока со дня открытия наследства, либо моментом получения свидетельства о праве на наследство 2 .

Однако после введения в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), то есть с 01 марта 2002 года 3 , данные ограничения прав наследника были сняты.

С этого времени наследник получил право распоряжаться своим имуществом с момента открытия наследства.

В то же время, необходимо принимать во внимание что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) 4 .

При этом за государственную регистрацию права наследника взимается государственная пошлина 5 .

Также следует учитывать и изменения действующего законодательства в части государственной регистрации сделок, поскольку регистрация договора купли-продажи жилого помещения, как и договора дарения недвижимости, в настоящее время не требуется 6 . В этих случаях регистрации подлежит только переход права на объект недвижимости.

Таким образом, толкование норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что наследник вправе заключить соответствующий договор (купли-продажи, дарения) до регистрации собственного права в Росреестре.

Однако для того чтобы зарегистрировать переход права к новому владельцу, регистрации права наследника не избежать, просто закон допускает одновременную подачу документов на регистрацию права наследника и договора купли-продажи (дарения) для регистрации перехода права.

Если же подать на государственную регистрацию документы по сделке (без соответствующего заявления и пакета документов для регистрации права наследника), то в этом случае регистрирующий орган откажет в регистрации в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в ЕГРП останется зарегистрированым право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом.

Позиция специалистов ООО Кадастровый центр Дона по данному вопросу совпадает с мнением многих территориальных органов Росреестра:

- позиция Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

- позиция Управления Росреестра по Ростовской области,

- позиция Управления Росреестра по Белгородской области и т.д.

Вместе с тем, зачастую заявители сталкиваются и с мнением отдельных специалистов Росреестра, которые настаивают на разделении процесса регистрации права наследника и сделки. При этом они полагают, что до регистрации права в ЕГРП наследник не вправе заключать сделку в отношении унаследованного имущества.

Однозначной судебной практики по данному вопросу не сложилось.

1 Абзац 2 пункта 2 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)

2 Статьи 549 и 558 Гражданского кодекса РСФСР

3 Статьи 1 и 2 Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации

4 Пункт 2 статьи 6 и пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5 Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 N 03-05-06-03/61 О размере, в котором физлицом должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на долю жилого дома, полученную в результате наследования по закону, но принадлежащую физлицу-наследодателю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 1983 г.

6 Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

Купля-продажа наследства

Продажа унаследованного имущества &mdash, явление довольно частое. Тем не менее, купля-продажа наследства требует повышенного к себе внимания. Довольно обыденная, на первый взгляд, сделка порою таит в себе множество непредвиденных моментов.

Титульное страхование

Такой объект собственности, как квартира, нередко оказывается в составе наследственной массы. Чтобы не возникла одна из тех неприятных ситуаций, когда наследник оказывается в суде, а покупатель на улице и без денег, следует отбросить стремление к экономии и обратиться к титульному страхованию. Страхование титула, под которым подразумевается документ, отражающий право собственности на обозначенное имущество, производится на случай потери этого права по независящим от собственника причинам.

Такая мера дает покупателю унаследованной квартиры право на возмещение убытков, понесенных в результате возможного расторжения договора купли-продажи квартиры с последующим ее изъятием. Решение о расторжении выносит суд, убытки компенсирует страховая компания.

Необходимые документы

Следует понимать, что купля-продажа наследства может быть осуществлена только после окончательного оформления права собственности на него. Уладив все формальности, можно начинать сбор документов для реализации недвижимости. В их перечень входят:

  1. Правоустанавливающий документ. А именно &mdash, свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект наследования (по закону или по завещанию).
  2. Свидетельство о госрегистрации права собственности (в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ). Для его получения потребуется предъявить работникам Федеральной службы госрегистрации: заявление, документ, подтверждающий личность, правоустанавливающий документ, квитанцию об оплате госпошлины. В случае первичной регистрации данной недвижимости необходим еще и кадастровый паспорт.
  3. Согласие супруга (супруги) в письменном виде, заверенное у нотариуса. Требуется оно только при наличии брачного контракта, в котором наследство обозначено как совместная собственность. В остальных случаях наследник самостоятельно распоряжается полученным в качестве наследства имуществом
  4. Технический паспорт. Кроме технических характеристик, включает сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (к рыночной стоимости не имеет отношения).
  5. Выписка из единого реестра (ЕГРП). Позволяет проверить квартиру на наличие обременений (залог, арест, рента и т.д.).
  6. Справка, содержащая информацию о лицах, зарегистрированных на данный момент в квартире.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Налог на доход от продажи унаследованной квартиры

Законодательство предусматривает освобождение физических лиц от уплаты налога на доход, полученный в качестве наследства. Однако, последующая реализация унаследованной квартиры влечет за собой обязанность уплатить налог на доход от ее продажи. Налоговая база определяется, исходя из инвентаризационной оценки объекта (квартиры). Налоговая ставка составляет 13. Если сделка по продаже недвижимости состоялась в 2014 году, то налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ следует подать до 30 апреля 2015 года, а уплата налога должна состояться до 15 июля 2015 года.

Налоговые вычеты и льготы

Если к моменту продажи унаследованная квартира находилась в собственности более 3-х лет, то продавец освобождается не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию. То есть предоставляется вычет в размере стоимости квартиры.

Необходимо понимать, что налоговый вычет в связи с продажей недвижимости может быть предоставлен только один раз. Если речь идет о продаже квартиры, унаследованной менее 3-х лет назад, тоже предоставляется вычет, но не свыше 1 млн. руб. Важно учитывать, что срок владения наследуемым имуществом отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с того дня, когда было получено свидетельство на наследство.

Налог может вообще не уплачиваться, если продавец унаследованной недвижимости подпадает под категорию лиц, имеющих право на налоговые льготы. Это инвалиды детства, инвалиды, 1-й и 2-й групп, пенсионеры и т.д.

На что обратить внимание покупателю квартиры?

Первым делом покупателя должна интересовать подлинность завещания, а также наличие претендентов на долю в наследстве. Во избежание неприятных сюрпризов, продавец должен предварительно получить официальный отказ от наследства лиц, имеющих на него право. Нотариус обычно не интересуется полным кругом наследников, выдавая свидетельство тем, кто к нему явился. Если квартира унаследована по завещанию, всегда есть риск появления наследника, желающего это завещание оспорить.

Тех, кто осведомлен обо всех тонкостях стандартной процедуры, как правило, минуют серьезные проблемы. Тем не менее, любые манипуляции с недвижимостью лучше производить после консультации с опытным юристом.

в ближайшее время!

Copyright 2014, www.nasledconsult.com

ООО Наследственный юрист - консультации и поддержка.

Все права защищены.

При копировании материалов обязательна активная обратная ссылка!

Когда можно продать квартиру полученную в наследство

Согласно статистике, каждый третий человек получает собственное жилье путем наследства от любящих родственников. Однако в жизни все постоянно меняется, следовательно, в один прекрасный момент возникает необходимость продажи квартиры по наследству.

Продать квартиру в течение 1 года после оглашения завещания нельзя, этого попросту не допустит нотариус. Кроме того, покупатели неохотно идут на сделку, если квартира перешла по наследству недавно.

Документы для оформления продажи наследственной квартиры

Для продажи квартиры по наследству необходимы документы:

  • Свидетельство права на наследство,
  • Свидетельство гос. регистрации прав,
  • Письменное согласие супруга в случае, если по брачному контракту муж/жена имеет полноценное право на недвижимость,
  • Техпаспорт от БТИ,
  • Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Согласно ст. 558 ГК РФ, заключается договор с покупателем, который вступит в законную силу после государственной перерегистрации прав.

Необходимо, чтобы все, кто помимо собственника получил долю в квартире по наследству, отказались от своего имущества в письменном виде. В ином случае сделка может впоследствии оказаться недействительной.

Далее узнаете подробнее об особенностях продажи доли в квартире.

Налоговый вычет и налог на продажу квартиры полученной по наследству

Согласно действующему законодательству в сфере налогообложения, наследники избавляются от необходимости вносить пошлину при получении наследства. Однако при его продаже граждане обязаны оплатить налоговый сбор, как и при составлении обычного договора купли-продажи.

Практический каждый гражданин, продающий наследство, платит налог. Соответственно Федеральному закону от 23 июля 2003 года 213 «О внесении изменений в 220 статью налогового кодекса» наследник обязан оплатить государственную пошлину в размере 13 от стоимости недвижимости.

Соответственно действующей тарифной ставке по налоговым вычетам, которая составляет 13, наследник имеет законное право воспользоваться одним из представленных вариантов, если он подпадает под определенную льготу:

  • Производится процедура вычета в случае, если имущество, доставшееся по наследству, находилось в собственности продавца на протяжении 3 лет. Тогда гражданин освобождается от необходимости исчисления и уплаты налога.
  • Производится после продажи самой наследственной квартиры, если она состояла в собственности продавца менее 3 лет. В таком случае необходимо подать документы в налоговую структуру после государственной перерегистрации имущества на покупателя. Сумма вычета не будет составлять более 1 млн.

Кто не платит налог

Есть категория граждан, которые не уплачивают налог вследствие совершения сделки. К ним относятся:

  • Лица, получающие пенсию по возрасту,
  • Лица с инвалидностью детства,
  • Лица, имеющие 1-2 группы по инвалидности.

Эти 3 категории физических лиц защищены законом от выплат государственных пошлин при совершении сделки по продаже квартиры или иной недвижимости полученной по наследству.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: